继商业地产后，房地产领域的又一细分领域——产业地产正在引发开发商热捧，数据显示，目前国内排名前20的房地产商，有一半以上涉足于产业地产。随着新型工业化的大力推进、千亿产业集群和园区建设，产业地产已然成为“兵家必争之地”。与此同时，招商难度大、盈利模式堪忧产业地产行业待解难题。

【现状】

举国建“园”热

据保守估计，目前全国的产业园区开发超过5000个，全国在建或已建成的大大小小的产业园区不计其数。　　百世金谷实业有限公司CEO刘文军在参加由搜狐焦点产业新区主办的“2013中国产业新区高峰论坛”时谈到：“目前我们国家应该说有600多个城市，近3000个县。各个城市、各个县现在都在搞产业园区的开发，我们百世金谷每年能够接待各种参观1000多人，其中县域，包括县域以上，政府占了很大一部分比例，也包括全国各省市发过来的直接邀请函，希望进行产业园区开发的比比皆是。”

房企前20都涉足产业地产

刘文军谈到产业地产的现状时称，“产业地产应该说已经形成了一个比较充分的，或者说比较被关注的这样一个竞争格局，不管是真实的做与不做。”目前国内排名前20名的房地产商，有一半以上都涉足了产业地产，并且成立了专门的市场研发部门。“我们知道万达、龙湖、绿地、富力、陆家嘴、合生创展等都均在产业方面开始涉足。”

传统地产企业圈地多建设少

不少开发商纷纷转战工业地产、以工业的名义“抢食”产业转移蛋糕，有观点认为这些后进入企业不过是“雷声大雨点小，圈地的多，实际运作的少。”

“传统大的企业，美的、海尔、雅戈尔等等他们都进入地产，高举旗号的多，雷声大雨点小，圈地的多，实际运作的少。”　百世金谷实业有限公司CEO刘文举在“2013中国产业新区高峰论坛”上如此谈到。

【究因】

催生产业地产热潮的原因分析有以下几方面：一、宏观层面，产业结构优化催生产业地产热;二、新型城镇化进程为产业地产带来丰厚“面粉”;三、产业园区开发门槛较低，企业进入容易拿地简单。

产业结构优化催生产业地产热

一方面，随着生物、互联网、新能源等战略性新兴产业的迅猛发展，产业结构优化促进了高新技术类产业园区与产业基地的建设。有数据显示，近年来受高新技术产业与高端制造业份额提升影响，部分一线城市低端厂房需求活跃度降低，高端商务、研发办公物业的需求不断扩大。

另一方面，伴随着国家对住宅市场的调控，产业地产成为房地产市场倍受关注的投资热点，活跃程度明显提高。

新型城镇化进程为产业地产带来丰厚“面粉”

十八大报告提出来要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化发展道路，城镇化和农业现代化协调发展，促进工业化、信息化、城镇化、农业化现代发展，李克强总理曾指出城镇化是中国未来经济增长的“巨大引擎”，全国城镇化的发展规划蓝图也将于2013年年中出炉。据了解，到2020年我国新型城镇化程度要达到60%，据不完全统计，每年城镇化的人口接近2000万。城镇化就意味着市民化、工业化。实际上，城镇化某种程度上带讲，是土地过于紧张以后，需进行土地置换，把现有的农民的宅基地和一些闲置土地集中化利用，放量土地。这无疑为产业地产带来了丰厚的“面粉”来支撑足量的“面包”的生产。

产业园区开发门槛较低，企业进入容易圈地简单

因产业地产的进入门槛相对较低，除了专业的产业地产开发商外，近年一些传统的房地产企业、大型生产制造类企业等也纷纷加入产业地产开发的行列。

“就不像我跟万科的同志们在一起吃饭的时候，万科的同志讲，说在北京都拿不到地了，说我在南六环地铁口拿一块地，去年过年之前说楼面价达到10600，开发必须达到16000才能获利，很可喜今年2万以上都没有问题了，已经获利了。”刘文军说。

不同于住宅市场，以工业名以拿地会更加容易一些。由于工业用地成本低廉，一些开发商为迎合地方政府因GDP冲动刺激的招商引资需求而大面积拿地，但实际上，他们拿到地后，真正能用于工业的土地很有限，目前工业项目的需求也远无需如此大规模的土地。

相较于对于产业园区的运营，开发商投资产业园区看重的更多的是产业园所占用的土地的升值潜力。换句话说，在国家土地严控政策下，以工业用地、科研用地、产业用地等等的名义更加容易圈地。

【问题】

园区开发商获利途径模糊

产业园区开发本身是一个低收益率项目，目前全国以各色名义兴起的产业园却犹如雨后春笋般涌现，规模庞大，上马仓促，它们究竟靠什么赚钱?

“我们商业模式要怎么做，我们到底要怎么样获利，我们是靠单平方米获利，我们是靠资金杠杆获利，还是靠银行给我们的贷款，金融融资获利，还是需要通过其它的方式获利，这是我们开发当中必须认认真真考虑的问题。” 百世金谷实业有限公司CEO刘文举谈到了他的担忧。

园区实际回报更漫长

深圳美佳华实业有限公司董事长洪小佳就园区的回报周期问题谈了自己的观点：“我们现在到很多城市去，城市新城开发热火朝天，政府推动新城商业建设动力很强，这里也面临怎么把握周期的问题，如果周期把握不好，这也是巨大的陷阱。把握的好，是一个巨大机会。”

百世金谷实业有限公司CEO刘文军则认为：“我们曾经测算过，如果靠租金收益能够把厂房投资成本收回的话，绝对不是科研公司给你报的8-10年，按照最苛刻的算法要达到30年。当然这个算法是苛刻是不理性，没有考虑到社会资金资金的膨胀，租金的上涨，货币的丰盈，物业的增值等等这些问题，但是我们要考虑到，这么长的一个回收期，我们作为一个开发企业来说承载的压力就太大了。”

另一方面，产业园开发商一般与开发园区所在的地方政府达成了比较好的合作关系，获得了相对优惠的利好政策，而个别地方政府为吸引企业进行开发，甚至推出“零地价”的各种优惠补贴。不得不说，在一定程度上，园区的运营周期受政府任期的影响，园区不得不在5-8年之内有所“产出”，否则地方政府很难在一两届任期内拿出漂亮的成绩单。这些都与园区的实际周期相左。5年较之30年，产业兴城极有可能沦为一场“美丽的谎言”。

产业兴城或沦为一场“圈地运动”

土地的权力资源属性不变，地方政府对土地高溢价的预期以及基于土地增值带来的暴利投资模式就不会终止，于是，“圈地”的热情便一直刺激着“无风险资本”敏感而兴奋的神经。

在住宅开发项目拿地越来越难的背景下，一场打着工业地产、养老地产、旅游地产等产业地产旗号的变相圈地运动正在全国大范围张扬或悄悄地上演。

由于工业用地成本低廉，一些开发商为迎合地方政府因GDP冲动刺激的招商引资需求而大面积拿地，但实际上，他们拿到地后，真正能用于工业的土地很有限，目前工业项目的需求也远无需如此大规模的土地。近几年，工业地产发展迅速，各区县都在建设自己的特色工业园，工业用地以低成本过度扩张，但有关方面没有考虑产业的承载能力，工业圈地运动将导致工业产能过剩和新一轮的土地泡沫，也为农地大范围抛荒和未来的粮食危机埋下隐患。

合理的行业规范和退出机制还未形成

最近一段时间，打着科技用地、工业用地的幌子盖住宅建别墅的事件频出。

按国家规定，产业园区配套用地不能突破7%，但实际当中我们看配套问题和园区开发问题，实际上配套和园区的比例问题是一个急需破解的问题。

“工业用地是否能够进行经营性开发建设，国家层面、39号令说可以利用金融用地，但是土地现状金融分类工矿属于仓储用地，各地出台不同的意见，上海也好、武汉也好等等，有的可分割，有的可同城分割等等一些办法，但是很多地方无法分割，不存在退出机制的问题。”刘文军讲述了他的担忧。

产业空心 新城无人 鬼城频现

在全国园区建设过程当中，像鄂尔多斯这样的产业空城频现。产业地产中产业空心化严重，同质化竞争日趋激烈，鬼城空城频出。

“当时我去的时候就跟当地的领导讲，开玩笑，喝酒喝多了，我现在每次来都不好意思，为什么不好意思呢?我说各位领导都是到机场，到高速路口来接我，我每次走在咱们的路上就像开专车队一样，几乎看不到什么人，但是我说估计一旦投资了，把土地招拍挂来了，我说我以后来了就是这些领导肯定不来接我了，只要你去了就好了，其他的都谈不上，就是一个空城。”在采访中，百世金谷CEO刘文军谈了对鄂尔多斯的真实感受。

分析其原因，刘文军认为“这种情况下，产业地产竞争的格局仍然是一个虚拟的，还没到产业地产大规模爆发，刺刀见红的原因。一个原因是地产的原因，第二是市场的原因，各地都希望大规模招商引资，但实际上全国企业的增量，每年大概在25万家，同时每年部分企业倒闭，大概占到多少呢，占到5-10万家，企业的平均寿命周期在五年到十年，银行有的人跟我讲，说五年是生命周期，十年都是你乐观估计。如果按照这个角度考虑，工业地产五十年产权，企业十年寿命，还有四十年大好青春献给谁呢?一旦企业灭了以后，无法退出的时候，各地就形成了大量空置的园区，形成大量的园区鬼城。”

【对策】

一、回归实体经济

实际上，GDP绝对能够反映我们实体经济的情况，实体经济又跟产业正相关，“没有实体经济，我们产业地产根本就不用谈”。

刘文军给出解决对策，首先必须进行城镇化，城镇化过程当中把土地进行集约化管理，形成规模性的生产和农场，然后把农民腾出来，再形成一定人口红利，把农民自己已有的宅基地进行更高集约化应用，然后来获得利益。“回到实体经济，必须得让他就业，就业实际上城镇化率意味着工业化。”

二、产城融合

城镇化建设为产业地产提供了一个很好的机遇，但是这个机遇一定要深刻的去领会和理解，一定要深刻的去研究，而且一定要知道城镇化的一个基本的规律，和城镇化意味着基本的实质性问题。

刘文军给出德尔第二个启示就是产业与城市的发展一定要互相兑换，城市要崛起一定有产业的支撑，产业园区，园区城市化、城市现代化、产城一体化，必将是一个过程，而且我们的园区建设一定要从单一的生产型园区经济向生产、服务、消费多支点，多支撑城市复合型经济去转型。我们必须意识到产业园区建设的升级，一定是考虑产业新城的建设。

三、脚踏实地

“我认为搞产业园区的人最需要脚踏实地，一步一个脚印，千万不要琢磨一些太高的事情。” 刘文军给出的第三个答案是要产业地产商脚踏实地的做事做园区。“我们产业同行当中，也有人在产业园区建设当中，希望搞普世性的产品，比方说希望搞总部基地，谁都买总部，但实际上我看也很多同志杀欲而归。搞多大规模的，单体建筑产品的类型，层高，产品的大与小，市场需要考虑，我们这跟住宅不是一回事。”

【他山之石】：东京六本木新城

六本木新城2003年正式开业，总建筑面积78万平方米，历经17年完成建设，由美国捷得，KPF等多家设计公司联合完成。它是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体;具有居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能。六本木将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间，已经成为著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。